VSO e VGV na Construção Civil: Entenda as Diferenças

A avaliação da parte operacional de uma construtora ou incorporadora envolve uma análise minuciosa de diversos indicadores que determinam sua capacidade de executar operações e sustentar um crescimento consistente a longo prazo. Quando os stakeholders examinam a parte operacional dos balanços das empresas do setor de construção civil e elaboram seus relatórios, destacam-se dois indicadores fundamentais: o Volume Geral de Vendas (VGV) e a Velocidade de Vendas sobre Oferta (VSO).

Este artigo se propõe a explorar a definição desses indicadores cruciais, suas distinções, métodos de cálculo e a interpretação de seus resultados.

Boa leitura!

Valor geral de vendas (VGV)

O Valor Geral de Vendas (VGV) desempenha um papel fundamental no setor imobiliário e na construção civil, sobretudo no contexto brasileiro. Representa o montante total das vendas de um empreendimento imobiliário, abrangendo desde conjuntos habitacionais até unidades comerciais.

A relevância do VGV reside na sua capacidade de fornecer uma medida precisa do desempenho financeiro do empreendimento, sendo utilizado para avaliar sua viabilidade econômica e monitorar o progresso das vendas ao longo do tempo, o que por sua vez indica o potencial de faturamento.

Como calcular o VGV?

Geralmente, calculamos o VGV multiplicando a quantidade de unidades vendidas pelo preço médio de venda:

Para compreendê-lo adequadamente, é essencial considerar uma série de fatores, como o potencial de mercado, o preço médio de venda, a velocidade das vendas, e os custos e riscos associados ao projeto.

Como fazer uma análise do VGV?

Ao analisar o VGV, devemos observar quatro pontos principais:

 1.Potencial de mercado: O VGV deve ser avaliado em relação à demanda do mercado para o tipo de empreendimento e sua localização. Projetos em áreas com alta demanda tendem a ter um VGV mais elevado.

2.Preço médio de venda: É importante analisar o preço médio de venda por unidade para verificar se está alinhado com os valores praticados no mercado imobiliário local. Resultados significativamente acima ou abaixo da média podem afetar o VGV e a viabilidade do projeto.

3.Velocidade das vendas: A rapidez com que as unidades são vendidas é um fator crucial a ser considerado pois embora um alto VGV seja positivo. Se as unidades permanecerem muito tempo no mercado, então isso pode indicar problemas de demanda ou estratégias de venda inadequadas.

4.Custos de construção e desenvolvimento: Comparar o VGV com os custos totais de construção e desenvolvimento do projeto ajuda a determinar sua lucratividade e retorno sobre o investimento.

Além disso, é essencial considerar os riscos e incertezas associados ao mercado imobiliário, como flutuações nos preços, mudanças na legislação e condições macroeconômicas gerais, pois esses fatores podem impactar tanto o VGV quanto a viabilidade do projeto como um todo.

Em suma, o VGV é um indicador-chave para avaliar o desempenho financeiro de um empreendimento imobiliário, auxiliando na determinação de sua viabilidade comercial.

Velocidade de vendas sobre oferta (VSO)

A velocidade de vendas sobre oferta, mostra a porcentagem de unidades vendidas em um determinado período em relação ao total disponível. Assim, altas taxas VSO sugerem forte demanda pelos projetos da construtora e eficácia comercial.

Ademais, é um indicador operacional amplamente utilizado no mercado imobiliário para mensurar a velocidade com que as unidades de um empreendimento imobiliário estão sendo comercializadas em relação ao total disponível para venda.

Portanto, o VSO é um elemento essencial na avaliação da demanda por um determinado empreendimento e na eficácia das estratégias de vendas adotadas pela construtora.

Como calcular o VSO?

Para realizar o cálculo é dividir o número de unidades que a empresa vendeu pelo número total de unidades disponíveis para venda. Em seguida, multiplicando o resultado por 100 para obter a porcentagem.

Além disso, é recomendável analisar o VSO por segmento, levando em consideração a distinção entre diferentes tipos de empreendimentos, como projetos de alto padrão e projetos de médio padrão. Esta diferenciação por segmento permite uma avaliação mais precisa do desempenho de vendas.

Ademais, também podemos realizar o cálculo do VSO com base no Valor Geral de Vendas (VGV):

Dessa forma, proporcionando sobre uma outra perspectiva uma abordagem que leva em conta não apenas a quantidade, mas também o valor médio das unidades vendidas. Isso proporciona uma visão abrangente do desempenho de vendas, sem ter de segmentar o cálculo por tipo de empreendimento.

Como fazer uma análise do VSO?

Uma maneira de realizar uma análise do VSO (Vendas sobre Oferta) é através de quatro etapas:

Primeiro, é necessário coletar dados sobre as unidades disponíveis para venda no empreendimento imobiliário em questão, bem como o número de unidades que a empresa vendeu durante um período específico.

Em seguida, realizamos o cálculo do VSO levando em consideração o número de unidades vendidas em relação ao total de unidades disponíveis para venda (Ou calcular por VGV)

Após o cálculo, é fundamental interpretar os resultados. Um VSO elevado, entre 70% e 80%, pode indicar uma demanda robusta e uma boa receptividade do mercado ao empreendimento. Por outro lado, um VSO abaixo de 50% pode sugerir uma demanda mais fraca ou possíveis problemas nas estratégias de comercialização do projeto.

No entanto, é importante ressaltar que um VSO excessivamente alto às vezes pode indicar uma precificação inadequada do empreendimento, ou seja, a venda das unidades por um valor abaixo do seu potencial de mercado.

Por fim, comparar o resultado do VSO do empreendimento analisado com o VSO médio do mercado imobiliário local ou com empreendimentos similares na região ajudará a contextualizar o desempenho do projeto em relação ao mercado como um todo.

Em síntese, VSO é um indicador operacional que oferece insights sobre a liquidez do empreendimento, ou seja, a rapidez com que as unidades estão sendo absorvidas pelo mercado.

Portanto, estudar esse indicador pode auxiliar construtores e investidores a compreender melhor a dinâmica do mercado e a tomar decisões informadas sobre a estratégia de vendas e investimentos.

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Resumo

Em resumo, compreender tanto o Valor Geral de Vendas (VGV) quanto a Velocidade de Vendas sobre Oferta (VSO) é essencial para os stakeholders que possuem interesse em investir no setor da construção civil.

O VGV atuando como um indicador-chave para avaliar o desempenho financeiro de empreendimentos imobiliários, sendo crucial na determinação de sua viabilidade comercial. Por outro lado, o VSO oferecendo insights sobre a liquidez do empreendimento, indicando a capacidade da empresa em colocar no mercado o que ela construiu.

Assim, estudar ambos os indicadores permitem uma compreensão mais profunda da dinâmica do mercado e auxilia na tomada de decisões informadas sobre estratégias de vendas e investimentos.

Esse artigo foi escrito por Augusto Chagas Viana.